CONSULTE - Consultoria Contábil

Para facilitar, vamos tratar em duas partes práticas: o acesso ao sistema oficial e o funcionamento lógico do cálculo de imposto sobre a venda de imóveis.

1. Como baixar e acessar o Programa IRPF 2026

A Receita Federal unificou as plataformas. Você tem três caminhos oficiais para declarar:

Computador (Programa PGD): Baixe o instalador diretamente no site da Receita. Ele é a opção mais robusta para quem tem muitas movimentações de bens ou ações.
- Link Oficial - Clique aqui!
Portal e-CAC: Você pode declarar diretamente no navegador (sem baixar nada), acessando com sua conta Gov.br (Prata ou Ouro).
App Meu Imposto de Renda: Disponível para tablets e smartphones (iOS e Android).

Dica: Ao abrir o programa, selecione "Iniciar Declaração a partir da Pré-Preenchida". O sistema buscará automaticamente os dados que bancos, empresas e imobiliárias já enviaram ao governo, reduzindo drasticamente o risco de erro humano.

2. Como funciona o cálculo de Ganho de Capital (Imóveis)

Quando você vende um imóvel por um valor maior do que o que pagou, essa diferença é chamada de Lucro Imobiliário (ou Ganho de Capital).

A Regra Geral

O imposto padrão sobre o lucro é de 15%. No entanto, o cálculo não é apenas $Valor de Venda - Valor de Compra$.

O que você pode somar ao custo do imóvel?

Para pagar menos imposto legalmente, você deve declarar as benfeitorias. Você pode somar ao valor de aquisição:

Gastos com reformas, ampliações e pinturas.
Comissão paga à imobiliária ou corretor.
ITBI e gastos com escrituras e registros.
Juros de financiamento imobiliário.

Importante: Guarde todas as notas fiscais e recibos por pelo menos 5 anos após a venda do imóvel. Sem comprovante, a Receita desconsidera o custo extra.

As Isenções Principais (Onde você não paga nada)

Existem três situações clássicas de isenção:

Venda de imóvel até R$ 440 mil: Desde que seja o seu único imóvel e você não tenha vendido outro nos últimos 5 anos.
Regra dos 180 dias: Se você vender sua casa e usar todo o dinheiro para comprar outra casa residencial no Brasil em até 6 meses, o imposto é zero.
Imóveis Antigos: Imóveis adquiridos até 1969 são isentos. Imóveis comprados entre 1970 e 1988 possuem redutores de imposto por tempo de posse.

3. O Programa GCAP (Essencial para Imóveis)

Se você vendeu um imóvel em 2025, o imposto deveria ter sido calculado e pago até o último dia útil do mês seguinte à venda através do programa GCAP (Ganho de Capital).

Se você não fez isso na época, precisa baixar o GCAP 2025, preencher os dados e importar para a Declaração de Ajuste Anual agora em 2026.
Link para o GCAP

Cuidado com a Malha Fina. Peça ajuda de um contador.